Forsikringsselskap ansvarlig i eiendomstvist

Dette kommer frem i en avgjørelse fra Finansklagenemnda (FinKN-2023-91).

Bakgrunnen for saken var at A hadde kjøpt en leilighet for kr 9,3 millioner kroner. Etter overtakelse ble A kjent med at deler av hagen ikke var til eksklusiv bruk, og at en bod var ulovlig. 

A hadde tegnet boligkjøperforsikring hos forsikringsselskap B og fikk juridisk bistand fra en advokat i selskapet.

Det ble sendt reklamasjon til selger med krav om prisavslag på én million kroner. Etter en vurdering av de tilbakemeldinger som ble gitt fra selger og eiendomsmegler, avslo forsikringsselskapet videre bistand til A.

Det ble vurdert av selskapet at boligen mest sannsynlig ikke hadde mangel etter avhendingslova. Vilkårene for juridisk bistand var da ikke oppfylt etter forsikringsvilkårene, ifølge selskapet.

- Urettmessig avslag

A klaget på avslaget om videre juridisk bistand til selskapets interne klagenemnd. Klagen ble avslått. Det ble blant annet opplyst i avslagsbrevet at det ikke ville bli utført ytterligere arbeid fra selskapet og at A eventuelt måtte følge opp saken selv.

A klaget over avslaget til Finansklagenemnda. I saksforberedelsen for nemnden ble det anført av forsikringsselskapet at As krav mot selger nå var foreldet, og at klagen ikke kunne føre frem.

Nemnden kom til at avslaget om videre bistand var urettmessig. Ifølge nemnden var det sannsynlig at mangelskravet kunne ha ført frem på det tidspunktet selskapet avslo videre bistand. Selskapet varslet at nemndas avgjørelse ikke ville bli fulgt, og den ble derfor ikke bindende for partene.

Advokatansvar

Denne spalten omtaler saker i domstolene og i klagenemnder mot advokater.

Spalten skrives av advokat Toralf Wågheim, advokat i Riisa & Co. i Bergen.

Han er også forfatter av boken Advokaters erstatningsansvar.

A fremmet deretter ny sak for nemnden med krav om erstatning mot forsikringsselskapet. A anførte at det var utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved avslaget, og at det ikke var gitt nødvendige opplysninger om foreldelse. Forsikringsselskapet avviste å være ansvarlig.

Ansvarsgrunnlaget

Finansklagenemnda tok først stilling til om det underliggende kravet hadde ført frem. Flertallet (4-1) la til grunn at det var sannsynliggjort at eiendommen hadde en mangel, og at kjøper ville ha nådd frem med et krav overfor selger, jf. avhendingslova § 3-7.

Nemnda tok deretter stilling til om det forelå ansvarsgrunnlag. Flertallet viser til at forsikringsselskapet vil ha ansvar for uaktsom rådgivning fra sine ansatte advokater etter arbeidsgiveransvaret.

Flertallet viser videre til at advokaters profesjonsansvar er strengt, og at det etter rettspraksis kreves særlig påpasselighet ved foreldelsesfrister.

Flertallet kom til at det forelå ansvarsgrunnlag for forsikringsselskapet. Ifølge flertallet var det for det første uaktsomt å avslå videre bistand i saken, da det fremstod som klart sannsynlig at et krav mot selger kunne føre frem.

- Fikk ikke klar og tydelig informasjon

Flertallet mente videre at det var utvist uaktsomhet i forbindelse med avslaget, ved at klienten ikke fikk «klar og tydelig informasjon om de relevante foreldelsesreglene i en situasjon hvor det ikke var gjort skritt for å avbryte foreldelse av kravet fra foretakets side».

Med henvisning til sekretariatets uttalelse, viste flertallet til at foreldelse av kravet inntraff cirka tre måneder etter avslaget i den interne klagenemnden.

For å oppfylle sine omsorgsforpliktelser overfor klienten, skulle selskapet i denne situasjonen gitt ytterligere opplysninger om «hvilken foreldelsesfrist som var aktuell, når denne fristen utløp, hva som er følgen av inntrådt foreldelse, og (…) hvordan foreldelse kunne forhindres». Det forelå etter dette ansvarsgrunnlag.

Flertallet fant videre at det forelå årsakssammenheng og økonomisk tap.

Flertallet la til grunn at kjøperen ville ha nådd frem med et prisavslag mot selger på 400.000 kroner. I tillegg fikk kjøperen erstattet advokatkostnader med 70.000 kroner. 

Samlet erstatning ble etter flertallets beslutning satt til 470.000 kroner.