Advokat ble saksøkt etter tomtesalg, men kravet var foreldet

Et selskap solgte deler av en tomt i forbindelse med eiendomsutvikling. Selgers advokat overførte hjemmelen til hele tomten til kjøperen. Kjøperen gikk senere konkurs, og boet tok beslag i eiendommen. Da selgeren senere fremmet krav mot advokaten, var kravet foreldet.

Publisert Sist oppdatert

Bakgrunnen for saken var at selskap A (selger) hadde inngått avtale med selskap B (kjøper) om overdragelse av deler av en tomt for boligbygging. Advokat C bistod selger med gjennomføringen av avtalen. Det var kun deler av tomten som skulle overdras, men kjøper fikk overført hjemmelen til hele eiendommen. Kjøper skulle deretter på egenhånd matrikulere sitt utbyggingsområde.

Grunnbokshjemmelen til resteiendommen ble ikke tilbakeført til selger, men kjøper utstedte blankoskjøte. Ved overtakelse mottok selger kun et deloppgjør av kjøpesummen. Restkjøpesummen skulle gjøres opp senere basert på utbyggingen. Restkjøpesummen ble ikke sikret.

Dette fremkommer i en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett 16. januar 2020 (sak 19-018346ASD-BORG/03).

I 2011 gikk selskap B konkurs. Da selskap B fortsatt stod som hjemmelshaver til tomten, ble denne tatt i beslag av konkursboet. Restkjøpesummen ble heller ikke betalt til selger. Advokat C anførte overfor boet at beslaget var urettmessig, men dette førte ikke frem. Selger fremmet deretter krav i boet med 3.880.000 kroner. Dividende ble utbetalt med 104.617 kroner.

Etter å ha byttet advokatforbindelse, tok selger rettslige skritt mot advokat C i 2016. Det ble anført at advokaten hadde vært uaktsom ved gjennomføringen av avtalen. Videre ble anført at advokaten opptrådte uaktsomt etter konkursen ved å fremme uholdbare krav mot boet, og på denne måten hadde forledet klienten og skjult sitt eget erstatningsansvar. Advokaten avviste å være ansvarlig. I dom fra Oslo tingrett ble advokaten frifunnet. Selger anket til lagmannsretten.

Foreldelse

Lagmannsretten la til grunn at et erstatningskrav mot advokat C grunnet bistanden ved transaksjonen var foreldet, jf. foreldelsesloven § 3, jf. § 2. Fristen er tre år. Etter rettspraksis ble det lagt til grunn at foreldelsesfristen for erstatningskrav i rådgivningstilfellene starter å løpe når virkningen av den mangelfulle rådgivningen inntrer. Etter lagmannsrettens vurdering inntrådte virkningen av eventuelle feil i forbindelse med transaksjonen ved konkursåpningen i B.

På dette tidspunkt kunne det objektivt sett konstateres at det oppsto et tap for A ved at A manglet rettsvern, og ved at restkjøpesummen ikke var kredittsikret. At størrelsen på tapet på dette tidspunktet ikke var avklart, var ikke avgjørende. Foreldelsesfristen utløp da i 2014, og et erstatningskrav var da foreldet etter § 3.

Tilleggsfrist

Selskap A anførte at det forelå grunnlag for tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10. Etter bestemmelsen inntrer foreldelse tidligst ett år etter den dag da fordringshaveren fikk, eller burde skaffet seg, kunnskap om kravet. Selskap A anførte at de ikke visste om noe krav mot advokat C før høsten 2016 etter engasjement av ny advokat. Lagmannsretten uttalte at eventuell kunnskapssvikt som utgangspunkt må relateres til faktiske forhold, ikke til rettslige forhold. Lagmannsretten la til grunn at A hadde kunnskap om samtlige faktiske forhold som lå til grunn for erstatningskravet mot advokat C senest høsten 2012. Det var heller ikke grunnlag for tilleggsfrist grunnet rettsvillfarelse. Et krav var da også foreldet etter § 10.

Skjulte ikke

Lagmannsretten fant det heller ikke sannsynliggjort at advokat C forsøkte å skjule sitt eget erstatningsansvar ved å fremme krav på vegne av klienten mot boet. Det ble herunder vist til at kravene ble fremmet av A og advokat C i felleskap med håp om å få motparten til forhandlingsbordet og en mulig minnelig løsning. Etter en samlet vurdering var det ikke utvist uaktsomhet, selv om kravene juridisk var løst funderte og ikke holdbare.

Advokat C ble frifunnet og tilkjent sakskostnader med 100.625 kroner.

Dommen er ikke rettskraftig. Saken er anket til Høyesterett.