Få saker i husleietvistutvalget gjør ikke husleieloven § 2-5 til en god rettsregel

Dette er et tilsvar til et innlegg av advokat Espen Kheradmandi i Huseierne. 

Jussbuss er glade for at advokat Espen Kheradmandi og Huseierne er enige i at det bør være slik at leieboliger skal være av en viss kvalitet. 

Slik situasjonen er i dag, er det imidlertid mange boliger som holder lav kvalitet, og i disse tilfellene er «som det er» forbehold et praktisk juridisk problem. Det er nemlig ikke antall saker i husleietvistutvalget som er avgjørende for om husleieloven § 2-5 er en problematisk bestemmelse, men regelens faktiske innhold.

I innlegget fremheves det at partene har avtalefrihet, og at leietaker derfor står fritt til å la være å inngå leiekontrakter når kvaliteten på boligen er lav. 

- Terskelen stiger ved forbeholdet

I dagens pressede leiemarked erfarer vi at flere leietakere inngår ugunstige leiekontrakter for å ha et tak over hodet. Det er heller ikke til å stikke under en stol at leietaker er den svake parten ved kontraktinngåelsen.

Det å være den svake parten hever terskelen for å forhandle på leiekontraktens vilkår, og det hever terskelen for å påberope seg mangler. Terskelen stiger ytterligere når loven tillater at utleier fraskriver seg ansvar ved «som det er» forbehold.

Når det påpekes at en misfornøyd leietaker kan flytte videre, viser dette en manglende forståelse av dagens pressede leiemarked.

I innlegget fremheves det at utleier har en vedlikeholdsplikt etter husleieloven § 5-3 ved skjulte mangler i boligen. Det kan her virke som at han har misforstått hvilken virkning det har at en bolig som lider av en mangel skal vurderes etter husleieloven § 2-5, istedenfor § 2-2, samt hvilken sammenheng dette har med nevnte § 5-3. 

- Terskelen er hevet

Når det er tatt et «som det er» forbehold, må boligen være i «vesentlig dårligere stand» enn det leietaker hadde grunn til å forvente, for at det skal foreligge en mangel.

Etter § 2-2 er det nok at boligen ikke er i «vanlig god stand».

LES INNLEGGET HER:

- Jussbuss peker på et «som den er»-problem i husleieloven som ikke er reelt

I Lovdatas base med totalt 4200 saker fra Husleietvistutvalget, er det kun 78 saker der «som den er»-forbeholdet er nevnt. Dette viser at regelen er helt ubetydelig i det samlede antallet tvister etter husleieloven, skriver advokat Espen Kheradmandi i Huseierne i dette svaret til Jussbuss.

Når det gjelder vedlikeholdsplikten i § 5-3 har en leietaker bare rett til at utleier holder boligen i den stand som følger av reglene i husleieloven kapittel 2. Når terskelen for hva som utgjør en mangel heves, vil også utleiers plikter til å utbedre skjulte mangler senkes.

Etter vår erfaring er det helt klart at «som det er» forbeholdet i husleieloven §2-5 medfører at flere leietakere ikke påberoper seg reelle mangler. Mange leietakere er klar over, eller får kjennskap til, at terskelen for at det skal foreligge en mangel er hevet. 

Dette er en av grunnene til at minoriteten av sakene i Husleietvistutvalget dreier seg om «som det er» forbeholdet.

- For krevende med rettsprosess

Som det påpekes i innlegget, er fåtallet av sakene i Husleietvistutvalget om «som det er» forbeholdet i huslleieloven §2-5.  Men i motsetning til Kheradmandi, mener vi ikke at regelen er helt ubetydelig av den grunn. 

Vi erfarer at mange leietakere ikke tar saken sin til Husleietvistutvalget på grunn av manglende ressurser, og følelsen av at en rettsprosess er for krevende.

Det må også påpekes at en avgjørelse fra Husleietvistutvalget kan ankes til tingretten. I tingretten er det stor prosessrisiko, der leietaker kan bli pålagt store saksomkostninger. Dette er avskrekkende for leietaker, og hindrer ofte rettslige skritt – også til Husleietvistutvalget.

Jeg er også uenig i at man ikke kan trekke paralleller til «som den er» forbeholdet i avhendingslova §3-9. Selv om lovene ikke regulerer to identiske forhold, foreligger det likhetstrekk. 

Både en leietaker og en boligkjøper tilegner seg en rett til å disponere over eiendom, uansett om det er ved bruksrett eller eiendomsrett. Det er derimot slik at en leietaker har et mye svakere vern enn boligkjøpere, særlig ved at styrkeforholdet stiller seg ulikt.

- Får større plikt

 Kheradmandi sier i sin artikkel at «[o]m husleielovutvalget forslår å fjerne regelen er det helt greit, men det vil ikke føre til noen reduksjon i antall husleietvister som Jussbuss håper på.».

Vi i Jussbuss gleder oss over å høre at Huseierne også er positive til at «som det er» forbeholdet ikke skal være en del av den nye husleieloven. 

Videre tror vi ikke at dette nødvendigvis vil føre til en reduksjon i husleietvister, men det er heller ikke poenget. 

Ved å fjerne adgangen til forbeholdet vil utleiere få en større plikt til å tilby og å opprettholde en bedre standard på sine utleieboliger. Dersom utleier misligholder plikten, vil leietaker faktisk ha en rett til å gjøre mangelskrav gjeldende. 

Dette er i motsetning til dagens rettstilstand, hvor utleier kan gi et generelt og alminnelig «som det er» forbehold for å slippe et slikt ansvar.