Høyesterett: Grønt lys for utbygging av Dr. Holms Hotel

En eiendom på Geilo ble fradelt i 1939, og tillagt en negativ servitutt som satte begrensninger for hva den kunne benyttes til, blant annet at den ikke kunne brukes til hotellvirksomhet.

I 2008 kjøpte eieren av Dr. Holms hotell tilbake denne delen av den fradelte eiendommen, med ønske om å benytte den til utvidelse av hotellet. Åtte grunneiere i området motsatte seg planen, og hevdet at servitutten hindret den planlagte utbyggingen.

Elleve år senere krevde selskapet som eier Dr. Holms, Timrehaugveien 2, at Statens kartverk skulle slette servitutten fra 1939, siden selskapet rådet alene over den. Da den ble slettet, anket de åtte hytteeierne i området vedtaket, som i 2020 ble opphevet av lagmannsretten.

Lagmannsretten tok ikke stilling til den underliggende tvisten, men presiserte at denne måtte avgjøres ved ordinært søksmål.

Strøksservitutt?

Hytteeierne tok saken til retten og anførte at begrensningen som ble lagt ved fradelingen, som var at tomten ikke skulle benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende, var en strøksservitutt til hinder for utbygging.

En strøksservitutt er en avtalebestemmelse som gir begrensninger for grunneiers mulighet til utnyttelse av området.

Eier av Dr. Holms hevdet at det ikke forelå en slik begrensning, da formålet med begrensningen var å hindre konkurranse.

Saken var oppe i Buskerud tingrett som kom til at det forelå en avtale som hindret det planlagte utbyggingsprosjektet, og at alle hytteeierne kunne gjøre servitutten gjeldende.

Hytteeierne anket dommen til Borgarting lagmannsrett som i motsetning til tingretten kom frem til at det ikke forelå en strøksservitutt til hinder for utbygging.

Fem av hytteeierne valgte å anke saken videre til Høyesterett.

Formålet er sentralt

Etter en analyse av ordlyden i servituttlova §4 la Høyesterett til grunn at det må legges vekt på om servitutten er egnet til å ivareta «en særskilt bo- og byggeskipnad»på området. Dersom det ikke er tilfellet, vil det således ikke være grunn til å tro at formålet var å opprette en strøksservututt.

Høyesterett la videre til grunn at et sentralt formål med servitutten var å hindre konkurranse med hotellet Dr. Holms, og at flere andre momenter støttet opp om at servitutten ble lagt til av hensyn til hotelldriften. Det fremstod som usannsynlig at eieren ville stifte en servitutt som skulle være til hinder for senere utvidelse av hotellet.

På bakgrunn av disse vurderingene kom Høyesterett frem til at servitutten ikke var en strøksservitutt, som vernet om bo- og byggeskikk i området.

- Ikke i posisjon til å gjøre servitutten gjeldende

«Ordlyden talar for at det ikkje er ein strokservitutt. Det trulege føremålet med servitutten gjev ikkje haldepunkt for ei anna forståing. Dei få eigedomane som har fått servitutten påhefta, utgjer ein liten del av det området som det i så fall ville ha vore naturleg å hefte ein strokservitutt på», skriver førstvoterende.

«Samla meiner eg difor at føremålet med servitutten (...) ikkje har vore å tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område. Det er såleis ikkje ein strokservitutt som kan gjerast gjeldande av andre enn eigaren av hotelleigedomen», følger det videre.

Et enstemmig Høyesterett konkluderte med at servitutten ikke hindrer den planlagte utbyggingen av Dr. Holms Hotel og at grunneierne som anket saken ikke var i posisjon til å gjøre servitutten gjeldende. Dette baner vei for hotellets planlagte utvidelse på eiendommen.

Les avgjørelsen i sin helhet her: (HR-2023-847-A)