Å rette opp feil på nykjøpt hytte kostet mer en summen fra forliket. Advokatens skyld, mener kjøper

IllustrasjonsfotoIllustrasjonsfoto/iStock/Venerala

En hyttekjøper inngikk forlik med selger etter anførsel om mangler. Utbedringskostnadene viste seg å bli høyere enn forliket, men dette ga ikke grunnlag for ansvar hos rådgivende advokat.

Dette fremkommer i en avgjørelse fra Finansklagenemnda Skade (FinKN-2018-87). Bakgrunnen for saken var at en kjøper av en fritidseiendom var i tvist med selger vedrørende anførte mangler. Kjøper anførte at det var svai i hytta som følge av manglende avstiving i underkant ved fundamenteringen, og at fundamentene lå på ustabile masser.

Kjøper var bistått av advokat i et selskap hvor kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring. Selger fremsatte tilbud om prisavslag med 50.500 kroner, inkludert merverdiavgift. Beløpet var i samsvar med de estimerte utbedringskostnader i en skaderapport som advokaten hadde innhentet på kjøperens vegne.

Kjøperen hadde tidligere fått estimert utbedringskostnadene til omtrent 20.000 kroner, eks. mva. Tilbudet ble gjennomgått i møte hos advokaten, og kjøper bekreftet per e-post samme dag at tilbudet ble akseptert. Kjøperen iverksatte deretter utbedring.

Kostnadene ble høyere enn prisavslaget

Etter at utbedringen var ferdig, viste det seg at kostnadene ble cirka 17.000 kroner høyere enn antatt. Kjøperen rettet kravet mot sitt forsikringsselskap, og anførte at advokaten ikke hadde orientert om risikoen for at utbedringskostnadene kunne bli høyere.

Kjøperen anførte at et forlik burde vært inngått senere når de faktiske kostnadene var avklart. Selskapet gjorde gjeldende at rådgivningen var forsvarlig, og at det ikke forelå økonomisk tap.

Finansklagenemnda Skade viser til at forsikringsselskapet har ansvar for uaktsom rådgivning fra sine advokater, jf. skadeerstatningsloven § 2-1. Videre vises til at advokater er underlagt et strengt profesjonsansvar.

Under henvisning til Rt. 1994 s. 1430 uttaler nemnda at vurderingsnormen i en forlikssituasjon er at advokaten må ha opptrådt «klart uforsvarlig» for at det foreligger ansvarsgrunnlag. Begrunnelsen for dette er ifølge nemnda at advokaten i en forhandlingssituasjon må tillates et visst spillerom.

Samsvarer med takst

I ansvarsvurderingen pekes det på at forliket i denne saken var i samsvar med en takst over utbedringskostnadene. Beløpet var også betydelig høyere enn kostnaden som kjøperen selv hadde innhentet. Tilbudet ble således vurdert som godt.

Nemnda legger til grunn at det måtte fremstå klart at de endelige utbedringskostnadene kunne avvike fra et foreløpig estimat. Denne risikoen kunne gå begge veier. Dersom den faktiske kostnaden ble mindre, ville det overskytende beløpet tilfalle kjøper.

Forliket omtalte videre at utbetalingen skulle være «fullt og endelig oppgjør» for mangelen i saken. Kjøperen kunne derfor ikke ha noen rimelig forventning om at han ville ha krav på et høyere beløp dersom utgiftene faktisk ble større. Nemnda la til grunn at dette må gjelde uansett om kjøperen ble informert om de rettslige og faktiske konsekvensene av forliket eller ikke. Det var da ikke klart uforsvarlig av advokaten å tilråde kjøperen å inngå forlik i denne situasjonen.

Selskapet fikk følgelig medhold. Avgjørelsen fra nemnda var enstemmig.

ADVOKATANSVAR
Toral Wågheim.Foto.I denne spalten omtaler vi rettssaker rettet mot advokater, og advokaters ansvar.

Spalten finner du i hver utgave av Advokatbladet, og lages av advokat Toralf Wågheim ved Advokatfirma Riisa & Co. i Bergen.

Wågheim er forfatter av boken Advokaters erstatningsansvar (Gyldendal, 2009).