Dina Blakkisrud, saksbehandler i Jussbuss.
Foto: Jussbuss
- På høy tid å avvikle «som det er»-forbeholdet ved husleieforhold
Forbeholdet skaper et skjevt forhold mellom utleier og leietaker, og det er urimelig at husleieloven åpner for utdaterte og urimelige løsninger for leietakere, mener artikkelforfatteren.
Etter den nåværende husleieloven § 2-5 kan
utleier leie ut en bolig med et «som det er»-forbehold eller med «liknende
alminnelig forhold».
Slike forbehold oppstiller en generell ansvarsfraskrivelse
for utleier ved skjulte mangler og feil i boligen. Dette tilsier at boligen i
utgangspunkt ikke kan ha mangler.
Jussbuss
erfarer at leietakere ikke har mulighet til å forhandle når de inngår
kontrakter i dagens pressede utleiemarked. Mange av våre klienter er nødt til å
inngå kontrakter med slike forbehold.
- Utleier kan fraskrive seg ansvar
For at leietakeren skal kunne påberope seg
mangler i boligen, må utleieren enten ha tilsidesatt sin plikt til å gi riktige
og tilstrekkelige opplysninger, eller så må boligen være i vesentlig dårligere
stand enn det leieren kan forvente.
Det foreligger altså ikke en fullstendig
ansvarsfraskrivelse for utleier, men etter
Jussbuss sine erfaringer er det ikke langt unna.
Vi opplever at mange må inngå
leieavtaler der boligen er i dårlig stand, men at dette på grunn av forbeholdet
likevel ikke utgjør en mangel.
Det at
utleier har anledning til å fraskrive seg ansvar med alminnelige forbehold skaper et enda skjevere forhold mellom leietaker og utleier, og ofte dårligere
boforhold for leietakere.
Kritisk til at leietakere skal nyte svakere vern
Den
1. januar 2022 ble det vedtatt endringer i avhendingslova som medførte at det ble
forbudt å selge boliger til forbrukere med slike
generelle ansvarsfraskrivelser som «som den er» eller andre lignende allmenne
forbehold.
Jussbuss er kritiske
til at leietakere skal nyte et svakere vern enn boligkjøpere, uavhengig av om
de vil regnes som forbruker eller ikke. En
utleier, uavhengig av om det er en privatperson eller profesjonell utleier, vil
som regel være i en sterkere forhandlingsposisjon enn leietaker.
I dagens
leiemarked er det ofte flere leietakere som kjemper om de samme leieboligene,
og mange utleiere nyter i dag godt av dette.
En leietaker er derimot i en situasjon der leiemarkedet er
den eneste løsningen for å ha et tak over hodet.
Etterlyser utjevning av ubalansen i styrkeforholdet
Det er
urimelig at husleieloven åpner for utdaterte og urimelige løsninger for
leietakere.
Ved å avvikle «som det
er»-forbeholdet i husleieloven §2-5, vil leietakeren kunne stille reelle og helt rimelige krav til
boligens standard. Det vil styrke leietakers rettigheter, og jevne ut ubalansen
i styrkeforholdet mellom utleier og leietaker.