- På høy tid å avvikle «som det er»-forbeholdet ved husleieforhold

Etter den nåværende husleieloven § 2-5 kan utleier leie ut en bolig med et «som det er»-forbehold eller med «liknende alminnelig forhold». 

Slike forbehold oppstiller en generell ansvarsfraskrivelse for utleier ved skjulte mangler og feil i boligen. Dette tilsier at boligen i utgangspunkt ikke kan ha mangler.

Jussbuss erfarer at leietakere ikke har mulighet til å forhandle når de inngår kontrakter i dagens pressede utleiemarked. Mange av våre klienter er nødt til å inngå kontrakter med slike forbehold.

- Utleier kan fraskrive seg ansvar

For at leietakeren skal kunne påberope seg mangler i boligen, må utleieren enten ha tilsidesatt sin plikt til å gi riktige og tilstrekkelige opplysninger, eller så må boligen være i vesentlig dårligere stand enn det leieren kan forvente. 

Det foreligger altså ikke en fullstendig ansvarsfraskrivelse for utleier, men etter Jussbuss sine erfaringer er det ikke langt unna. 

Vi opplever at mange må inngå leieavtaler der boligen er i dårlig stand, men at dette på grunn av forbeholdet likevel ikke utgjør en mangel. 

Det at utleier har anledning til å fraskrive seg ansvar med alminnelige forbehold skaper et enda skjevere forhold mellom leietaker og utleier, og ofte dårligere boforhold for leietakere.

Kritisk til at leietakere skal nyte svakere vern

Den 1. januar 2022 ble det vedtatt endringer i avhendingslova som medførte at det ble forbudt å selge boliger til forbrukere med slike generelle ansvarsfraskrivelser som «som den er» eller andre lignende allmenne forbehold. 

Jussbuss er kritiske til at leietakere skal nyte et svakere vern enn boligkjøpere, uavhengig av om de vil regnes som forbruker eller ikke. En utleier, uavhengig av om det er en privatperson eller profesjonell utleier, vil som regel være i en sterkere forhandlingsposisjon enn leietaker. 

I dagens leiemarked er det ofte flere leietakere som kjemper om de samme leieboligene, og mange utleiere nyter i dag godt av dette. 

En leietaker er derimot i en situasjon der leiemarkedet er den eneste løsningen for å ha et tak over hodet.

Etterlyser utjevning av ubalansen i styrkeforholdet

Det er urimelig at husleieloven åpner for utdaterte og urimelige løsninger for leietakere. 

Ved å avvikle «som det er»-forbeholdet i husleieloven §2-5, vil leietakeren kunne stille reelle og helt rimelige krav til boligens standard. Det vil styrke leietakers rettigheter, og jevne ut ubalansen i styrkeforholdet mellom utleier og leietaker.