Boligkjøpere kan påberope mangler, selv om de visste om mus og ufaglært arbeid

I 2022 ble muligheten til å ta forbehold om å selge boliger «som de er» i forbrukersalg fjernet. Hensikten var å legge ansvaret for skjulte feil og mangler ved boligen på selger. 

Nylig avsa Høyesterett en avgjørelse som gir veiledning om rekkevidden av kjøperens undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, og hvordan denne bestemmelsen skal tolkes og anvendes etter lovendringen i 2022.

I 2022 inngikk A og B (kjøperne) avtale med C og D (selgerne) om å kjøpe et hus i Tromsø for drøye 5,5 millioner kroner. Noen dager etter overtakelse reklamerte kjøperne over lukt i huset. 

Etter nærmere undersøkelser ved hjelp av sakkyndig, ble det oppdaget musekadaver og gnagemerker på ledninger i huset. Det ble også oppdaget feil på den ytre kledningen og feilmontering av fuktsperre i garasjetilbygget. I oktober samme år krevde kjøperne heving. Selgerne avslo kravet. 

- Fremgikk av egenerklæringsskjemaet

Tingretten ga kjøperne medhold i heving. Lagmannsretten kom derimot til at kjøperne var avskåret fra å påberope seg manglene fordi de ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt, jf. avhendingsloven § 3-10.

Retten viste til at det fremgikk av egenerklæringsskjemaet at det tidligere var funnet mus i boligen, og at ufaglærte hadde utført arbeid på huset. I tillegg hadde kjøperne oppdaget muselort under visningene. 

Samlet mente retten det derfor var rimelig å kreve at kjøperne gjorde nærmere undersøkelser eller eventuelt tok forbehold før de kjøpte boligen.

Høyesterett kom til at mangelskravene ikke kunne avskjæres, og opphevet lagmannsrettens dom.

- I strid med lovendringen

Spørsmålet for Høyesterett var om lagmannsretten hadde tolket avhendingsloven § 3-10 feil når den konkluderte med at mangelsinnsigelsene var tapt som følge av at kjøperne ikke hadde overholdt undersøkelsesplikten.

Sentralt for dette spørsmålet var om kjøpernes kunnskap om risikoen for feil eller mangler er nok til at retten til mangelsinnsigelser går tapt.

Kjøperne anførte at det ville være i strid med lovendringene fra 2022 om risikoen for skjulte feil og mangler flyttes over på kjøperne, basert på vage og generelle risikoopplysninger som i denne saken.

De viste til at de ikke hadde noen mulighet til å oppdage museskadene eller feilende ved egenarbeidet under visningen, fordi dette var skjulte mangler uten synlige tegn til skade, og viste også til at de som kjøpere ikke hadde noen plikt til å bruke sakkyndig under visningen.

- Vil åpne for omgåelser

Dette var Høyesterett enig i:

Ifølge Høyesterett kan generelle opplysninger om en risiko for mangel ikke føre til at man taper retten til mangelsinnsigelser etter avhendingsloven § 3-10 første eller annet ledd.

I tilknytning til første ledd pekte Høyesterett på at «kjennskap til en risiko for mangel som utgangspunkt ikke vil være nok til at en mangelsinnsigelse går tapt». Hvilke slutninger som kan trekkes fra opplysningene som selgeren har gitt, må vurderes konkret.

Videre mente Høyesterett at generelle opplysninger heller ikke er tilstrekkelig til å utløse en særskilt undersøkelsesplikt etter § 3-10 annet ledd. Det samme gjelder også for generelle oppfordringer til undersøkelser som ikke er nærmere spesifisert eller begrunnet.

«Om slike generelle oppfordringer skulle ha denne virkningen, ville det åpne for omgåelser av den risikofordelingen som lovgiver la opp til ved å fjerne adgangen til å ta generelle forbehold ved forbrukersalg», skriver førstvoterende dommer Sivertsen.

Ufaglært arbeid utløste ikke undersøkelsesplikt 

I den konkrete vurderingen kom Høyesterett til at verken mangelskravet for feilene utført av ufaglærte eller museskadene var gått tapt.

For arbeidet som var utført av ufaglærte mente Høyesterett at informasjonen om dette i egenerklæringsskjemaet hverken kunne føre til at kjøperen måtte anses å kjenne til feilene, eller hadde brutt undersøkelsesplikten.

«I egenerklæringsskjemaet har selgerne svart på spørsmål om det er gjort endringer eller reparasjoner på «tak, fasade, pipe/ildsted, terrasse, garasje, bod eller lignende», og om arbeidene i så fall er utført av faglærte eller ufaglærte eller begge deler. Selgerne har her krysset av for «begge». Det gis ingen nærmere opplysninger om hva det ufaglærte arbeidet består i, eller på hvilke bygningsdeler arbeidet er utført. Slike opplysninger er heller ikke gitt i andre salgsdokumenter. 

En slik generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid kan ikke føre til at mangelskrav går tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd – kunnskapskriteriet», heter det i avgjørelsen.

Videre var opplysningene ikke tilstrekkelige til å utløse en undersøkelsesplikt. Ettersom det ikke var noen synlige tegn til skadene fra de ufaglærte arbeidene, mente retten at det heller ikke kunne forventes at kjøperne oppdaget manglene på visning.

Mangelsinnsigelsene for museskade var ikke tapt

Til tross for at det fremgikk av egenerklæringsskjemaet at det tidligere hadde vært mus i boligen, og at det var oppdaget muselort på visning, mente Høyesterett at heller ikke dette var tilstrekkelig til at kjøperne burde kjenne til mangelen.

«Som jeg tidligere har pekt på, innebærer kjennskap til en generell og uspesifisert risiko for mangel ikke at mangelskravet går tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd. Kjøperne hadde opplysninger som indikerte en viss risiko for skader fra mus, men de hadde ikke grunnlag for å trekke en slutning om dette, jf. alternativet «måtte kjenne til».»

- Kreves kun vanlig, aktsom besiktigelse

Videre mente retten at museskadene heller ikke burde vært oppdaget på visningen, eller at opplysningene i egenerklæringsskjemaet utløste en plikt til ytterligere undersøkelser.

«Den plikten til undersøkelse som utløses, er imidlertid begrenset i varighet og omfang til det som er realistisk å gjennomføre innenfor rammen av en visning. I utgangspunktet kreves det kun en vanlig, aktsom besiktigelse i samsvar med god skikk og bruk. Kjøperen plikter ikke å foreta mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med bistand fra sakkyndig», heter det i dommen.

Og videre:

«Jeg oppsummerer med at en generell opplysning fra selgerens side som tilsier at det er en risiko for skjulte feil eller mangler, ikke i seg selv er tilstrekkelig til at kjøperen får en særskilt undersøkelsesplikt, med den følge at kjøperen kan tape en mangelsinnsigelse etter § 3-10 andre ledd. Det samme gjelder for generelle oppfordringer til undersøkelse, utover den ordinære visningen, som ikke er nærmere spesifisert eller begrunnet.»

Huseierne og forsikringsselskapet Fremtind Forsikring ble dømt til å betale nærmere 910.000 kroner i sakskostnader til boligkjøperne.

Dommen, HR-2025-1749-A, kan lese her.

Nøkkelavsnitt: 50, 65, 72–73, 79, 113