Ulovlig utleiepraksis uten sanksjoner

Det finnes omtrent én million leietakere i Norge, og om lag en femtedel av disse opplever at utleier ulovlig tar seg inn i deres private hjem. Samtidig er det svært få leietakere som faktisk sanksjonerer overtredelsen.

Etter dagens husleielov kan utleiers ulovlige inntreden sanksjoneres etter de alminnelige mangelsbeføyelsene; retting, prisavslag, heving og erstatning. Disse beføyelsene passer godt ved tilfeller av mugg og ødelagte oppvaskmaskiner. Beføyelsene passer imidlertid svært dårlig når utleier ulovlig tar seg inn i boligen.

En leietaker vil ha liten nytte av å kreve retting når utleier allerede har tatt seg inn i boligen, og vil ikke kunne kreve erstatning da vedkommende ikke har lidt et økonomisk tap. Dersom leietakeren vil bli boende i boligen er det ikke aktuelt å heve leiekontrakten, og den eneste aktuelle sanksjonen for utleiers ulovlige inntreden er derfor å kreve et prisavslag av husleien.

Vet ikke at det kan sanksjoneres

En forutsetning for å kunne kreve prisavslag er imidlertid at utleiers ulovlige inntreden har ført til at husrommet har fått en redusert leieverdi. Det må følgelig vurderes hvorvidt, og i hvilken grad, utleiers inntreden har ført til at leieboligen som sådan har fått en lavere leieverdi. 

Det sier seg selv at dette byr på en kunstig vurdering. Hvor mye tenker du leieboligen synker i verdi fordi utleier plutselig står på soverommet ditt?

I utgangspunktet kunne praksis fra Husleietvistutvalget og resten av rettsapparatet belyst hvordan et prisavslag skal fastsettes, men det finnes lite praksis på området. 

I en undersøkelse av Leieboerforeningen svarte omtrent førti prosent av leietakerne utsatt for utleiers ulovlige inntreden at de hadde latt være å gjøre noe, og svært få brakte saken inn for Husleietvistutvalget. Dette er ikke fordi utleiers ulovlige inntreden ikke er et reelt problem, men heller at leietakere flest ikke vet at – eller hvordan – ulovlig inntreden i hjemmet kan sanksjoneres.

Foreslo standardkompensasjon

I 2023 ble det nedsatt et Husleielovutvalg for å utforme et forslag til ny boligleielov. Utvalget mottok flere innspill fra leietakere, blant annet om at det er problematisk med «huseiere som når som helst låser seg inn i din private bolig» og at det er «[a]lt [f]or lite sanksjoner mot huseier når han regelrett brytet loven å f,eks bare plutselig låser seg inn [i] boligen, fordi han ikke trodde at du var hjemme».

For å bøte på dette problemet foreslo mindretallet i Husleielovutvalget å innføre en standardkompensasjon ved urettmessig inntrengning i egen bolig. 

En standardkompensasjon vil tydeliggjøre leietakers sanksjonsmulighet når utleier ulovlig tar seg inn i boligen, og gjøre det enklere å håndheve retten de i utgangspunktet er ment å ha. I tillegg vil en standardkompensasjon ha en avskrekkende effekt og dermed kunne bidra til at utleiere slutter å låse seg inn i andres hjem.

– Dagens løsning svekker leietakeres botrygghet

Regjeringen synes imidlertid å ha lagt bort forslaget i forbindelse med utformingen av den nye boligleieloven, med henvisning til at det har møtt stor motstand fra utleiersiden. 

Det er ikke overraskende at utleiere stiller seg negativt til klare sanksjonsmuligheter. Vi håper likevel regjeringen ser at dagens løsning muliggjør en utleiepraksis som svekker leietakeres botrygghet og rett til privatliv.

Det er synd om dagens illusoriske sanksjonsmulighet videreføres i den nye boligleieloven.