Illustrasjonsfoto/iStock/Preto_perola
Illustrasjonsfoto/iStock/Preto_perola

Flytebryggeanlegg på Hvaler krenket en nabos strandrett

Selv om naboens strandrett ble krenket, mistet hun den som følge av konkludent adferd fordi det virket som om hun godkjente bryggen overfor utbyggeren.

Publisert

Per Racin Fosmark

Per Racin Fosmark er lagdommer i Borgarting lagmannsrett.

Han har over 25 års erfaring som advokat og møterett for Høyesterett.

Han er også leder av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, og er redaktør av Lovdatas sivile flaggsaker.

Fosmark er redaktør for Advokatbladets fagsider Ju§nytt.

Høyesterett avsa 13. februar 2019 enstemmig dom – HR-2019-280-A – som gjaldt spørsmål om et flytebryggeanlegg i havnen på Skjærhalden på Hvaler krenket en nabos strandrett, og om retten i så fall var tapt på grunn av konkludent adferd fra naboens side.

Det ble i 2005 bygget en gjestebrygge. Etter utvidelser består anlegget i dag av en hovedbrygge som strekker seg omlag 230 meter ut i havnebassenget med tverrpirer på landsiden. Bryggen skrår inn foran en naboeiendom.

Det er sikker rett at strandeieren har visse rettigheter i sjøområdet utenfor eiendomsgrensen, «strandrett». I saken var det spørsmål om det nærmere innholdet i utbyggingsretten, da det dreide seg om en flytebrygge.

Om utbyggingsretten

Rettstilstanden er basert på rettspraksis, og Høyesterett så på de seks sentrale høyesterettsdommene som kaster lys over innholdet i utbyggingsretten: Rt-1896-500 Brulanes, Rt-1961-1114 Nøstebod, Rt-1985-1128 Rugsund, Rt-1987-629 Oksval, Rt-1989-902 Nordstranda og Rt-2005-1577 Florø havn. Høyesterett oppsummerte rettspraksis slik (avsnitt 49 – 52):

«Jeg presiserer at det jeg har i tankene er avgrensning av privatrettslige rettigheter, slik som i saken her hvor tvisten er mellom to parter som begge ønsker å ha et bryggeanlegg utenfor den ene partens eiendom. Som jeg har vært inne på under domsgjennomgangen, kan løsningen være en annen hvor det er spørsmål om å avgrense en strandrett mot andre former for utnytting eller mot offentlige eller allmenne interesser.

Utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen. Så langt eneretten rekker, gir den dermed vern mot inngrep fra eiere eller rettighetshavere på naboeiendommene. Om retten er krenket påvirkes ikke av om inngrepet allerede er gjennomført. I denne forstand gjelder det altså ikke noe prinsipp om først i tid, best i rett.

Utbyggingsretten omfatter retten til å legge ut flytebryggeanlegg utenfor egen eiendom. I havneområder hvor det foreligger en reguleringsplan strekker retten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett.

Det er ikke grunnlag for å fastlegge de enkelte grunneieres rettigheter i sjøområdet utenfor eiendomsgrensene basert på en interesseavveining mellom dem. Om det er rom for en interesseavveining kan derimot stille seg annerledes hvor en strandrett står mot andre former for utnytting eller mot offentlige eller allmenne interesser. Det er ikke situasjonen her.»

Konkludent adferd førte til tapt strandrett

I den konkrete vurderingen fant Høyesterett det klart at naboens rett til utbygging er krenket av gjestehavnens anlegg. Bryggen skrår inn foran naboen eiendom i et område hvor naboen har enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen legger opp til nettopp den bruk som også naboen ønsker. Retten er ikke tapt selv om anlegget allerede er plassert foran naboens eiendom.

Høyesterett kom imidlertid til at naboen ved konkludent adferd hadde tapt sin rett til selv å bygge ut slik at hun ikke nå kunne kreve gjestehavnens anlegg fjernet (avsnitt 57-76). Naboen hadde opptrådt på en slik måte at hun måtte sies å ha godtatt etableringen av bryggeanlegget og gitt utbyggeren god grunn til å innrette seg i tillit til dette. Dommen er et godt eksempel på tap av strandrett ved konkludent adferd.

Dommere: Kallerud, Sæbø, Ringnes, Normann og Matningsdal