– Unngå overtakelsesprotokoll ved kjøp av brukt eiendom

Publisert

Advokat og megler Petter Mortvedt advarer sine klienter og alle boligkjøpere mot å skrive under på overtakelsesprotokoller ved kjøp av brukte eiendommer. Han har prosedert saker der selger påberoper seg disse.

Det er blitt mer og mer vanlig at meglere nærmest tvinger boligkjøpere til å skrive under på en overtakelsesprotokoll eller erklæring, der de krysser av for å ha overtatt eiendommen i kontraktsmessig stand, og uten mangler etc. Mortvedt viser frem en slik erklæring fra DNB, der kjøperen for å få nøklene til boligen, skulle skrive under på at boligen er «gjennomgått og overtatt i kontraktsmessig stand».

– Eventuelt kan man skrive under på at boligen er rengjort, nøkler mottatt og målere avlest.  Ikke noe mer.. Jeg tror dette uvesenet kan henge sammen med eierskifteforsikringen, man later som at det er et selvstendig institutt. Men, det står ingenting i loven om dette. Meklerne ønsker en kvittering for at de skal kunne foreta oppgjøret uten at kjøper krever penger sperret..  Fordi det skaper unødig og tidkrevende ekstra arbeid.   Overtakelsesprotokoller er imidlertid noe som gjelder nye boliger. For brukte boliger gjelder avhendingsloven, sier Mortvedt som reagerer sterkt på dette systemet som har fått utvikle seg..

– Dette er en av de fasene i livet hvor du er mest stresset, og da skal du i alle fall ikke avgi erklæring om at boligen er overtatt i kontraktsmessig stand mv.. Dette er både umoralsk og helt håpløst i praksis.  Her har man innført et institutt som ikke hører hjemme noe sted, og ikke er hjemlet i lovverket.   Meglere har heller ikke noe på overtagelsen å gjøre.   Det kan ikke kreves at kjøper stiller på en ”overtagelsesbefaring”.  Kjøper, eller den han ønsker, skal bare ha nøklene når han har betalt og skjøtet er tinglyst.

Lettbeinte meglere

Mortvedt har 821 megleroppdrag bak seg, og 30 års bred advokatpraksis, med mye eiendomsjuss.  Nå driver han mest advokatpraksis, og mindre megling. Utviklingen har gått i feil retning i mange år, sier Mortvedt oppgitt.

– Markedet fokuserer på alt annet enn selve faget, det juridiske og meklingen. Folk shopper megler på pris, noe som er å starte i feil ende.  De velger gjerne den megleren som antyder høyest salgssum!!   Jeg sa en gang på et kurs i advokatforeningen i 90 årene, at dersom det blir slik at meglerne må stå på alle visningene, blir det bare visegutter som blir meglere. Det var spissformulert og ikke helt riktig for. Det er mange dyktige unge meglere foruten oss advokater, men i praksis er det meget illustrerende, etter mitt syn!

Som ”eiendomsadvokat har jeg nok fått mange av de vanskeligste oppdragene, der selgeren vet at boligen har feil og mangler eller andre  forhold  gjør den tungsolgt eller spesielt krevende  på selgersiden. Kriteriet som Mortvedt stiller, er at også det negative skal komme frem i prospektet.   Endel meglerkjeders «glansbildeprospekter» har han lite sans for.

– Det er noen som har sagt til meg at de gjerne vil kjøpe bolig gjennom meg, men ikke selge.   Mange er skeptiske til å skrive negative ting i prospektet, men jeg mener de ikke har noe valg.   Et annet av de viktigste forholdene når man skal kjøpe er i dag i praksis nesten fullstendig utelatt eller glemt.  Nemlig HVEM man kjøper av og hvor lenge vedkommende har eiet og bebodd boligen.  Hvis det i tillegg er tegnet eierskifteforsikring og man ikke får treffe selgeren før kjøpet burde alle alarmklokker være på for kjøper.

Eierskifteforsikring

– Nå tegner de fleste eierskifteforsikring, enten de kjøper eller selger bolig. Dermed er vel mange av problemene ute av verden?

– Jeg vil gå så langt som å si at folk nesten burde nekte å kjøpe bolig med eierskifteforsikring, særlig der de ikke får snakke med eieren.  Unntatt der selger er insolvent, flytter utenlands samt i enkelte boer. Dette ikke fordi det er noe galt med eierskifteforsikringsselskapene.   Men all erfaring tilsier at det er vanskeligere å komme til en rask og rimelig løsning jo ”større” motparten er.  Behøver jeg å utdype det? En annen side ved dette, er at det ikke er sikkert at det er så smart for advokatbransjen, å flytte denne advokatmaten til forsikringsbransjen, sier Mortvedt.

– Domstolene har jo trukket opp en rekke grensedragninger for boligtvister, så man har jo noe konkret å forholde seg til?

– Regelen om at feilen eller mangelen skal ha en verdi på mer enn fire eller seks prosent av boligens verdi, mener jeg er misforstått.. Det betyr at ved en feil og mangel i Vardø så har du et krav, mens du ikke har det i Oslo for nøyaktig samme forhold. Hva slags jus er det? Levealdersbetraktningene er også ofte for unyanserte. Er et bad tett, så er det tett.  Og er flisene hvite så er de det om 20 år også.   At et bad bare skal ha en levealder på 20 år er helt håpløst, sier Mortvedt.   En gang sa en meget kyndig jurist til meg på en visning: Badet er jo snart 15 år gammelt så det må man jo bygge nytt uansett.  Det var et eksklusivt bad i en svært dyr nesten ny terrasseleilighet.  Badet hadde aldri vært brukt av selger.

For byråkratisk

Det er en unik erfaring å megle et hus den ene dagen, for så å prosedere et ødelagt bad den andre. Mortvedt mener meglerjobben nå er blitt så byråkratisk at det nesten ikke er verdt bryderiet å holde på. Han drar ut store dokumentbunker, en for hver bolig han har solgt.

– Alt unødig byråkrati og dårlig regelverk – lange oppdragsskjemaer, timetilbud, timeføring, prisoversikt, reklamasjonsnemnd, forbrukerinformasjon, budjournal mv. - flytter fokuset fra faget til tankeløst rutinearbeid og fordyrer meglertjenesten vesentlig.  Dokumentmengden har blitt så stor at folk ikke leser det de får.  Et lite sameieregnskap ser ut som det er Norsk Hydro, sier Mortvedt.

Hvorfor har man innført en forskrift for å håndtere budgivning og føre budjournal?  Eneste reelle krav til en megler er at man ikke lyver og kan dokumentere det man har gjort. Den megler som ikke klarer å håndtere en budgivning uten å lese forskriften, burde ikke vært megler. En uærlig megler kan være uærlig uansett hvordan byråkratiet rundt er, jeg tror ikke forskriften har endrer noe på det, sier Mortvedt.   Eiendomshandel kan aldri rubriseres i faste mønstre.  Fritt kjøp og salg må skje i lovlige former, men kan ikke reguleres slik man har gjort og prøver å gjøre nå.

– Er det bransjen som har ansvaret for denne uheldige utviklingen?

– Bransjen er medansvarlig, men mye skyldes myndighetene og i særdeleshet ”forbrukermyndighetene”.  Typisk vil de helt sikkert si at megler selvsagt skal være tilstede ved overlevering av eiendommen, men man lar innholdet i overtagelsesprotokollen passere.  De har ikke tenkt på det engang.  På et annet felt: Folk “opplæres” til å by og lage auksjoner istedenfor å forholde seg til selger og selgers pris.  Kjøperne er egentlig selv skyld i systemet med lokkepriser.

Mortvedt er engasjert: – MEN Jeg holder også domstolene ansvarlig for de mange tvistene i forbindelse med eiendomshandler. Det skal så mye til for en dommer å si at noen lyver i retten. Selv når det er helt åpenbart, blir sjelden løgn slått ned på.  Ref. advokat Jan Tennøes glimrende artikkel i Advokatbladet vårt for noen år siden, ”Domstolenes forhold til løgn, en skam for rettsstaten.”  Var det ikke det den het?   Domstolene skjønner kanskje ikke alltid synergien i eiendomsoverdragelser.    Man burde vært mye hardere mot selgere. Det ville redusert antall saker og hatt en sterkt oppdragende effekt.   Det helt banalt enkle kravet til en selger er at man skal fortelle kjøper det du ville fortalt deg selv hvis du skulle kjøpt av deg selv – om du skjønner tanken.  Hvor mange saker hadde vi hatt hvis det var kravet fra domstolene? Det er nesten ingenting som heter «god tro» når du selger eiendom.  God tro er noe fundamentalt annet enn ”vet ikke” og usikkerhet.

Mortvedt fortsetter: – Jeg hadde en sak der det viste seg at selger hadde sittet i badekaret og dusjet.  Selv bare litt vann utenfor rant omtrent rett ned i kjøkkenet under.  Allikevel ble det en sak.  Ingen dommer som klart og enkelt straks sa: Hør her…  En annen gang, også det et relativt nytt hus, kunne man seile med papirbåter på kjellergulvet når det kom  mye regn.  Det er helt merkverdig hvordan ”ukjente” feil og mangler oppstår rett etter overtagelse og hvordan disse, i beste fall, er kamuflert og nedtonet i salgsoppgavene (blant utallige sider med forbrukerinformasjon mv.).  Hvorfor er det så mange reklamasjoner vedr. bad?  Enten er det tett og selger selger det som tett og innestår for det, eller så tar man forbehold.  Det burde knapt vært en eneste baderomssak.  Domstolene burde kanskje ikke ha så strenge krav til dokumentasjon,, men heller slå hardere og tydeligere ned  på de som ikke forteller både det de vet OG det de er usikre på – i klartekst før salget.   Kravene for å vinne frem i retten som kjøper gjør også at saksomkostningene blir store.  Det gjør at mange i praksis prøver å unngå rettsapparatet. Det kan vel ikke være heldig og ønsket?

– Resurssterke kjøpere blir ikke så skremt av negative opplysninger.  Advokat Petter Mortvedt mener prospektet skal inneholde mest mulig usminket facts og færrest mulig vurderinger.