Norsk husleierett belønner utleieren som skjuler mangelen best

I en fersk sak for Husleietvistutvalget (HTU-2025-2556) hadde en utleier vel vitende leid ut en bolig uten brukstillatelse og med alvorlige brudd på kravene til brannsikkerhet. Kommunen mente forholdene kunne true liv og helse og forbød bruk av boligen.

Likevel hadde leietakeren bodd der i nesten et år før manglene ble gjort kjent for henne. Hun krevde 144.000 kroner for manglene, men fikk bare tilkjent 6000 av disse. Begrunnelsen? Leietakeren visste ikke om manglene før helt på slutten av leieforholdet.

Avgjørelsen er problematisk på flere måter. Den utfordrer leietakers rettsvern, og sender tvilsomme signaler til utleiemarkedet. Kan Husleietvistutvalget (HTU) spenne bein under leietakeres lovfestede rettigheter?

Betenkelig resonnement

Problemet topper seg når objektive sikkerhetsmangler gjøres avhengige av subjektiv oppdagelse. HTU legger i praksis til grunn at en bolig som ikke oppfyller kravene i plan- og bygningsloven har full leieverdi frem til leietakeren får kunnskap om manglene.

Men, en bolig uten brukstillatelse og med alvorlige brannsikkerhetsmangler har objektivt lavere verdi enn en lovlig bolig – uavhengig av når dette blir oppdaget av leietaker. For hva skulle være alternativet? At boligen først får en mangel når det brenner og du ikke kommer deg ut?

Et bærende hensyn bak husleieloven er å beskytte leietakeren som den svake parten i kontraktsforholdet, og leietakerne har i utgangspunktet derfor et sterkt rettsvern. Vernet gjenspeiles også i opprettelsen av HTU som et rimelig og kostnadseffektivt tvisteløsningsorgan som skal være tilgjengelig for alle. Nettopp derfor er utvalgets resonnement betenkelig.

Eneste mulighet for mange

Avgjørelsen og føringen den gir til fremtidig praksis rammer først og fremst studenter, unge og lavinntektsfamilier. Dette er grupper som ofte mangler juridisk kompetanse, teknisk innsikt og økonomisk evne til å utfordre utleier eller ta saken videre til domstolene.

Ifølge HTUs egne sider er utvalget siste instans for 97 prosent av klagere, og dermed eneste mulighet for å få sine krav hørt. Dermed risikerer HTUs praksis å bestemme den reelle rettstilstanden for de som står svakest på boligmarkedet.

Men hvordan kunne utvalget legge seg på en linje som så åpenbart strider mot husleielovens formål?

Sender et urovekkende signal til utleiemarkedet

HTU bygger sin strenge linje på en erstatningsdom om internasjonal flyfrakt av frossen laks mellom profesjonelle aktører. Overføringsverdien til husleieretten er langt fra opplagt. Kommersiell risikotenkning burde ikke anvendes på et rettsområde som skal beskytte privatpersoner i en sårbar situasjon.

Utvalget burde foreta en mer hensynsbasert vurdering opp mot forhold og interesser som er relevante på husleieområdet. Hvis ikke blir leietakeres rettsvern illusorisk. 

Det er vanskeligere enn noen gang å komme seg inn på boligmarkedet, og dermed er det rekordmange mennesker som leier bolig. HTUs avgjørelse sender et urovekkende signal til utleiemarkedet: Den utleieren som lykkes best med å holde leietaker uvitende om alvorlige mangler, kan redusere sitt eget økonomiske ansvar. Dersom dette blir rettstilstanden, er det grunn til å spørre hvem husleieretten egentlig verner.