På seks måneder skal tomtefesteutvalget rydde opp i rettstilstanden etter at EMD underkjente tomtefesteloven som ble vedtatt av Stortinget i 1996. Kåre Lilleholt tror ikke det blir noe problem.
- Dette er en avgrenset oppgave, og sånn sett er ikke dette lovutvalget spesielt krevende. Utfordringen er at det er klare interessekonflikter mellom tomtefesterne og tomteeierne, og det blir vanskelig å komme frem til et resultat som begge sider kan være fornøyde med, sier Lilleholt.
Tomtefesteloven ble undergitt en omfattende behandling både før og etter den ble vedtatt i Stortinget i 1996. I 2004 ble reglene om festers rett til innløsning og forlengelse endret. Dette førte til en rekke søksmål, og etter direkte anke avsa Høyesterett i plenum tre avgjørelser 2007. Høyesterett mente at regelen i tomtefesteloven § 37 om at fester kunne kreve å innløse tomten til 40 prosent av tomteverdien var grunnlovsstridig, men kom til at lovens § 33 som gav fester rett til å forlenge avtalen på samme vilkår som før ved festetidens utløp verken var i strid med Grunnloven eller EMK.
Det var ikke EMD enig i. I fjor sommer kom dommen, der EMD enstemmig slo fast at tomtefesteloven § 33 krenker EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1: ”Vern om eiendom: Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper. Bestemmelsene ovenfor skal imidlertid ikke på noen måte svekke en stats rett til å håndheve slike lover som den anser nødvendige for å kontrollere at eiendom blir brukt i samsvar med allmennhetens interesse eller for å sikre betaling av skatter eller andre avgifter eller bøter.” Dommen fra Menneskerettsdomstolen får betydning for tusenvis av norske tomtefesteavtaler.
Tar boligsosiale hensyn
EMD mente at dagens lov ikke oppfyller krav til økonomisk balanse i forholdet mellom grunneier og tomtefester. Det er dette misforholdet Lilleholt sitt utvalg skal rydde opp i. Bestemmelsen om rett til forlengelse, som trådte i kraft i 2004, innebærer at ved utløpet av en festeavtale har fester rett til å forlenge avtalen på de samme vilkårene som lå til grunn da avtalen ble inngått. Denne forlengelsen har ingen tidsbegrensning. For mange av avtalene har festeavgiften ikke vært endret i festetiden, eller eventuelt bare justert for fallet i pengeverdien. Det betyr i praksis at 100 prosent av realverdistigningen som har vært på eiendommen siden avtalen først ble inngått går til festeren. Det er spørsmålet om vilkårene ved forlengelse som tomtefesteutvalget skal se nærmere på, de skal ikke røre innløsningsretten eller selve retten til å forlenge avtalene. Lovutvalget har nå fått tiden frem til 1. oktober 2013 til å foreslå hvordan festernes og bortfesternes interesser kan forenes med EMD sin dom. Det boligsosiale er konkret nevnt i utvalgets mandat, der det står: “Utvalget skal sikre de boligsosiale hensyn som ligger til grunn for tomtefesteloven, bortfesters eiendomsrett og finne frem til regler som balanserer partenes interesser”. Nøkkelspørsmålet blir hvordan man kan tilfredsstille både politikerne, og EMD.
- EMD-dommen er konkret nok til at vi kan følge resonnementet deres om å sette den opprinnelige bestemmelsen til side, men dommen gir ikke svar på hva som skal til for at loven ville ha passert. Vi må finne en balansegang som ikke endrer på tomtefesteloven mer enn det som trengs for at den skal passere i EMD. Det ville vært for enkelt å helgardere seg - det politiske ligger i bunn, og skal gi et vern for den som fester, sier Lilleholt.
- Mange venter nå på lovarbeidet deres. Frykter du at det kommer et ras med søksmål etter at dere har konkludert?
- Forhåpentligvis kommer vi frem til gode løsninger som partene kan samle seg om, og da vil det ikke komme så mange rettssaker i kjølvannet av arbeidet vårt. Det er jo jusen vi skal se på, og det er allerede bygd opp en del regelmodeller rundt avtalene. Vi får se hvor mye av det som allerede ligger der, som vi kan bruke, sier Lilleholt.
Utvalget består av representanter fra både tomtefesterne og grunneierne, så det kan bli engasjerte diskusjoner i utvalget. Her er hele utvalget samlet for andre gang: Kåre Lilleholt, Stig Harald Solheim, John Egil Bergem, Grethe Gjertsen, Sissel Fykse og sekretær for utvalget Gjermund Aasbrenn.
