Fagdagene: Bustadoppføringslova og back-to-back-konseptet

Klienten må forstå back-to-back-konseptet godt for å kunne gjennomføre det, fastslår Kurt A. Elvevoll hos Ryger. Vierdal Advokatfirma er i ferd med å skifte navn til Ryger. Advokat Kurt A. Elvevoll i firmaet underviste eiendomsinteresserte advokater om forholdet mellom Norsk Standard 8407 og bustadoppføringslova. – I det profesjonelle forholdet er det avtalefrihet. I forholdet til forbruker er det det ikke, minner Elvevoll om.

Generelle bestemmelser ikke nok

Mye av kurset handlet om back-to-back: Hvordan en totalentreprisekontrakt skal utformes slik at byggherrens forpliktelser overfor forbrukeren, i tilstrekkelig grad kanaliseres til totalentreprenøren. Da holder det ikke med generelle bestemmelser: Standardkontrakter kan neppe endres bare ved en enkel henvisning til prinsipper av typen «back-to-back». For å kunne basere seg på en slik  modell må begrepet forklares uttrykkelig, med detaljert regulering av nye bestemmelser og  angivelse av hvilke bestemmelser i standarden de er ment å erstatte, som professor Erik M. Boe skriver i «På rett grunn».

Elvevoll anbefaler at det tas inn en bestemmelse i kontrakten om at entreprenøren plikter å opptre overfor byggherre som om byggherre var en forbruker. – Dermed presiseres byggherres rolleforventning til totalentreprenøren. Totalentreprenøren anser byggherre som profesjonell, mens byggherren anser totalentreprenøren som sin spesialist, forklarer han.

Foreløpig overtagelse

Ett av problemene er overtagelsesforretningen, når risikoen overføres, reklamasjonsfristene begynner og forsikringsplikten opphører eller inntrer. – Entreprenøren har flere overtagelsesforretninger med forbrukerne, men bare én med hovedentreprenøren. Det medfører blant annet ulike utgangspunkt for reklamasjonsfristene, sier Kurt A. Elvevoll. Løsningen hans er å gjennomføre en «foreløpig» overtagelsesforretning med byggherre før forbruker overtar. Men: – Byggherren bør ikke oppfatte seg bare som en formidlingssentral mellom forbruker og totalentreprenøren. Selv om det er avtalt back-to-back, har vedkommende kontraktsrettslige forpliktelser overfor begge. Det er urealistisk å tro at all risiko kan kanaliseres til  totalentreprenøren, sier Elvevoll.

Kurt A. Elvevoll understreker at det er urealistisk å tro at all risiko kan kanaliseres til totalentreprenøren.