Budrunder for utleieboliger: - Krever helt enorme økninger
Leiemarkedet i mange norske byer er brennhett, og folk byr over hverandre for å kapre leieavtaler. Men det skal mye til før en utleiepris anses som urimelig etter husleieloven § 4-1, forteller advokat Yngve Gran Andersen.
Advokat Yngve Gran Andersen.Foto: Kirsten Randers-Pehrson
Ole Johnny Mysterud eier en bygård på Sagene med 27 leiligheter og en bar. Nylig la han ut en leilighet til 17.000 kroner i måneden. Før han rakk å holde visning, ringte noen og tilbød 18.000 kroner, skrev DN tidligere denne uken.
Avisen viste også nylig til en fersk rapport som viser at leieprisene økte med 7,5 prosent i snitt første halvår.
Annonse
- Leieboere betaler tusen kroner mer fordi lønnen deres tillater det. Det er noe vi får en del henvendelser om, men som vi ikke kan gjøre noe med fordi det rent rettslig ikke er noe galt med det, sier advokat i Leieboerforeningen, Yngve Gran Andersen.
Hva er en «urimelig» utleiepris?
Andersen forklarer at husleieloven § 4-1 setter en stopper for å avtale leie som er «urimelig». Og da «i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på avtalevilkår».
Det skal mye til før en utleiepris anses som urimelig, ifølge advokaten.
- Det må være påtakelig før domstolen eller husleietvisteutvalget vil være villig til å sette den ned. Det skjer nesten aldri. Det handler antageligvis om at vi har bestemt at vi skal ha stor tillit til markedskreftene, sier han.
Ulovlige husleieøkninger
Husleieloven stiller også opp begrensninger for hvordan utleieprisen kan økes i eksisterende avtaleforhold.
I slike forhold vil utleiers økning være begrenset etter husleieloven § 4-2.
§ 4-2. Indeksregulering
Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:
a. endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,
b. endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
c. den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.
Kilde: Lovdata
- Vi får en god del henvendelser der utleier krever enorme økninger. Mange opplever ulovlige husleieøkninger, der utleier krever en husleie som er for høy, eller at vilkårene for leieendringene ikke er oppfylt.
- Vi ser at utleiere har blitt mer konsekvent med å benytte seg av muligheten til å øke husleien i henhold til kapittel 4 i husleieloven.
Ifølge Andersen er et typisk tilfelle at utleier setter opp husleien på svært kort varsel og krever en økning som er langt høyere enn økningen i konsumprisindeksen i tiden siden den forrige leien ble satt.
Man kan øke husleien først ett år etter at leiesummen ble avtalt eller lovlig endret. Økningen kan ikke utgjøre mer enn endringen i konsumprisindeksen i siden forrige endring, forklarer han.
Flere forhandlinger
- Hvis utleier for eksempel krever fem tusen kroner i økning, mens prisstigningen bare tilsier en økning på fem hundre kroner, så må utleier akseptere at leietaker bare betaler nettopp fem hundre kroner mer.
Leieboerforeningen erfarer at flere leietagere er blitt oppsagt etter å ha motsatt seg større økninger enn husleieloven tillater.
- Vi får ganske mange saker om oppsigelse der det først har vært krav eller forhandling om leiesummen der utleier ikke er fornøyd med tingenes tilstand og velger å gi oppsigelse, sier Andersen.
Lønn dikterer pris
Husleielovutvalget fra 2024 viser til innspill fra NTNU som viser at leieprisene følger lønnsnivået.
Andersen utdyper:
- Andre faktorer som boligpris og byggekostnader har derimot ingen klar sammenheng med leieprisen.
- Det synes jeg er veldig interessant - man snakker mye om utleiernes økonomiske situasjon, med rente og formueskatt. Men det er altså lønnsnivået til leieboerne som dikterer prisen.
